Анализ земельных участков

Как пандемия повлияла на загородное жилье Подмосковья

Анализ земельных участков

Эксперты называют 2020 год рекордным по уровню спроса на рынке загородного жилья

FOTOGRINshutterstock

Главным трендом на рынке загородного жилья Подмосковья в 2020 году стало увеличение спроса, который разогрел цены на аренду и покупку домов, отмечают эксперты, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость».

Вместе с аналитиками рассказываем о главных итогах этого года на первичном и вторичном рынках, а также рынке аренды загородного жилья в Московской области.

Ажиотажный спрос

Эксперты называют 2020 год рекордным по спросу на рынке загородного жилья. Он коснулся всех сегментов — граждане активно арендовали дома и дачи во время пандемии, а также покупали коттеджи. Предыдущий рекорд был зафиксирован с середины по конец 2000-х годов (за период с 1991 года), отмечают эксперты.

Закрытые из-за пандемии границы и действовавшие региональные ограничения способствовали стремлению горожан изолироваться в местах меньшего скопления людей.

Количество просмотров объявлений об аренде домов в Московской области увеличилось втрое в сравнении с 2019 годом, показывают данные ЦИАН.

В последние годы спрос на куплю-продажу загородного жилья стагнировал, особенно это касалось объектов класса бизнес и выше. В 2020 году спрос на покупку, по данным ЦИАН, вырос на 65%.

С началом режима самоизоляции в компании «Метриум» наблюдали рекордный рост первичного спроса на рынке загородной недвижимости. Во втором квартале количество звонков с запросами увеличилось на 52% по сравнению с прошлым годом.

Основной прирост пришелся на апрель — май: количество обращений выросло на 66% в годовом выражении. По предварительным итогам года, количество сделок на загородном рынке Подмосковья увеличилось на 20–30%.

Подобного никто не ждал — с 2008 года рынок находился в замерзшем состоянии, отмечает директор управления элитной недвижимостью компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания. Как при аренде, так и при покупке клиенты интересовались наличием в пешей доступности магазинов, аптек, частных детских садов, отмечает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

В 2020 году недвижимость на загородном рынке чаще рассматривалась именно с точки зрения круглогодичного, а не сезонного проживания ( ТАСС/Кирилл Чаплинский )

Татьяна Ананьева, руководитель отдела в «Миэль. Сущевский»:

— Последние пять лет рынок загородной недвижимости был в тени. За это время успел накопиться отложенный спрос. Если раньше, в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, гектарами земли, бассейнами, то в этом году спрос сместился в сторону участков размером 9–10 соток и небольших домов площадью 150–250 кв. м.

Покупатели хотят объект под ключ: эргономичный дом с панорамным остеклением, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью. А подобных домов на нашем рынке очень мало. Такой фактор и задал основной тренд на земельные участки в этом году. Второй тренд текущего года — летние дачи. Активно продавались участки площадью 7–8 соток с щитовыми домиками.

В мае и июне звонки по таким объектам зашкаливали.

Аренда загородных домов

На рынке долгосрочной аренды загородных домов объем предложения, по данным компании «Инком», составляет более 3,3 тыс. домов — год назад показатель был на уровне 2,5 тыс.

Причина роста связана с тем, что многие из сдававших жилье долгосрочно, временно решили заработать на краткосрочной аренде, поясняют аналитики компании.

В этом году предложение на рынке прибавилось и за счет собственников, которые не смогли продать дом, решив сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса, поясняют эксперты.

На рынке загородной аренды этой весной спрос, по оценке компании «Миэль-Аренда», вырос почти в десять раз по сравнению с прошлым годом. Клиенты арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене. 90% запросов в компанию в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.

Вторая волна пандемии не вызвала резкого роста интереса к аренде загородной недвижимости — некоторые наниматели, снявшие круглогодичные дома во время весеннего ажиотажа, провели там лето и до сих пор не отказались от аренды, отмечает руководитель отдела в «МИЭЛЬ Сущевский» Татьяна Ананьева. Востребованность длительного найма загородных домов в четвертом квартале в компании «Инком-Недвижимость» также не могут назвать повышенной — число сделок было примерно на том же уровне, что и годом ранее.

Но даже высокий спрос весной и летом этого года не слишком повысил цены в массовом сегменте (классы стандарт и комфорт) — клиенты не готовы к значительному увеличению арендного бюджета.

Тем не менее, по оценке «Инком-Недвижимости», для летнего найма дачи за год подорожали в среднем на 10%, таунхаусы — на 6,5%, коттеджи — на 20%. Более половины заявок на подбор вариантов, 57%, — в бюджете ниже 90 тыс. руб. в месяц; 27% спроса — на лоты по цене от 90 тыс. до 130 тыс. руб.

; 16% — на высокобюджетные предложения. Ассортимент предложения высокий. По данным компании, можно найти варианты и за 30–40 тыс. руб. в месяц.

Если в декабря 2019 года средняя ставка аренды коттеджа в Подмосковье, по данным «Инком-Недвижимости», составляла 93,7 тыс. руб. в месяц, а дачи — 47,9 тыс. руб., то в декабре этого года — 98,7 тыс. руб. и 50,6 тыс. руб. соответственно.

В 2021 году столь ажиотажного спроса на аренду загородных домов не предвидится, поэтому цены сохранятся на текущем уровне с небольшим ростом в весенне-летний период (на 2–4%), что объясняется сезонностью, прогнозируют в компании ЦИАН.

Загородная первичка и вторичка

Средняя стоимость квадратного метра загородного дома в Московской области, по данным ЦИАН, составляет сегодня 77,6 тыс. руб., что на 17% выше, чем год назад. Столь значительный рост во многом связан с дефицитом ликвидных предложений — новых поселков практически не строится, а на вторичном рынке много уже морально устаревших объектов недвижимости, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН.

«В среднем цены на загородном рынке выросли на 21,9%. В прошлые годы цены росли из-за вымывания с рынка более дешевых лотов, тогда как в продаже оставались в основном дорогие объекты.

В этом году они росли еще и из-за высокого спроса на проекты с ликвидными объектами, а таких проектов было много во всех форматах», — говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«С учетом ажиотажного спроса на коттеджи в 2021 году возможен рост предложения от инвесторов, в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно.

Но это вряд ли позволит решить проблему ликвидного предложения — рост цен на такие объекты продолжится. Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться, что сдержит средние цены на рынке», — прогнозирует Кирюхина.

По ее словам, возможен рост интереса к таунхаусам — промежуточному варианту между квартирами и домами.

Объем первичного предложения от застройщиков на загородном рынке домов не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить загородный рынок на первичный и вторичный, считают аналитики ЦИАН. По их подсчетам, в продаже в Московской области сегодня доступно 3,9 тыс. коттеджей (на землях ИЖС), год назад на выбор было порядка 4,6 тыс. лотов. Таким образом, падение за год составило 15%.

Если рассматривать все первичное предложение на рынке с учетом земельных участков в коттеджных поселках и дачных товариществах, то предложение составляет 43,3 тыс. объектов, подсчитали в «Инком-Недвижимости».

Это на 14% меньше, чем годом ранее. 76% предложения представлено участками без подряда (+3 п.п. к 2019 году), 9% — коттеджами (+2 п.п.), столько же — квартирами в малоэтажных домах (-3 п.п.), 4% — таунхаусами (-2 п.п.

) и 2% — дуплексами (без изменений).

По итогам третьего квартала на подмосковной вторичке в продаже находится 27,7 тыс. объектов, это на 28% меньше, чем годом ранее, подсчитали в «Инком-Недвижимости». 49% предложения составляют коттеджи, 38% — участки без подряда (УБП), 8% — дачи и 5% — блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).

В этом году цены росли еще и из-за высокого спроса на проекты с ликвидными объектами, а таких проектов было много во всех форматах ( ТАСС/ Руслан Шамуков )

Ипотека на загородку

Банки увидели запрос потребителей на загородную недвижимость. В этом году на загородном рынке увеличилось количество ипотечных сделок, а «Дом.

РФ» запустил пилотный проект по льготной ипотеке на покупку загородного жилья.

В 2021 году есть перспектива, что несколько банков могут выпустить продукт с невысокими ставками по кредиту, считает руководитель отдела в «Миэль. Сущевский» Татьяна Ананьева.

В компании «Инком-Недвижимость» называют появление доступной ипотеки на загородном рынке одним из главных трендов этого года. С программой льготной ипотеки связывают основные надежды по развитию рынка после завершения пандемии. Высокий интерес сохранится до окончания пандемии, а льготная ипотека сможет поддержать спрос уже после ее завершения, считает Таганов.

Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»:

— Высокий спрос на подмосковную загородную недвижимость сохранится и в следующем году, но уже не по причине пандемии, а потому, что клиенты получили возможность оценить все преимущества загородной жизни.

К тому же в 2021 году многие продолжат работать удаленно, и долгий путь до офиса перестанет быть препятствием к переезду за город. Льготная загородная и сельская ипотека также будет способствовать интересу покупателей.

Кроме того, мы ожидаем появления новых интересных проектов в коттеджных поселках — этому станет способствовать повышенный спрос при дефицитном предложении.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость»:

— До конца пандемии из-за того, что большая часть людей будет находиться на удаленном режиме работы, спрос будет оставаться довольно высоким — на уровне второй половины 2020 года.

После завершения пандемии возможны два сценария развития событий: если пилотная программа льготной ипотеки продлится и будет хорошо действовать, то спрос не упадет, но если она завершится или окажется неэффективной, спрос упадет до тех значений, на которых он находился до начала пандемии.

Оценка земельного участка – в 2020 году, отчёт, сравнительная методика, какие нужны документы, стоимость, право, виды и понятия

Анализ земельных участков
> Услуги > Оценка > Недвижимости > Оценка земельных участков

Заказать услугу

  • Стоимость работ
  • Необходимые документы
  • Цели оценки

Наши преимущества

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Оценка земельных участков

Земельный участок – это часть территории, которая обладает потенциальной полезностью и имеет четкие границы. Он может использоваться в различных целях: в качестве площадки под строительство, размещения сельскохозяйственных угодий, прокладки дорог и т.д.

Когда требуется оценить стоимость участка?

  • при оформлении залога;
  • при возникновении судебного спора;
  • при разделе имущества;
  • для взноса в уставный капитал;
  • для совершения сделок купли-продажи.

Чтобы определить стоимость земельного участка можно действовать самостоятельно. Однако целесообразнее обратиться к независимому оценщику. Кроме того, в определенных ситуациях помимо цифры (точного значения стоимости земли) потребуется официальный Отчет об оценке. А составить его может только оценщик, который успешно сдал квалификационный экзамен по направлению «оценка недвижимости».

Для чего и когда нужна

Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

  • при реализации надела;
  • при заключении соглашения об аренде;
  • при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
  • при реализации строительных проектов на участке;
  • для представления подтверждающих бумаг в суд;
  • в случае развода супругов либо оформления наследства;
  • при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

Особенности оценки земельных участков

Земля – это один из наиболее сложных объектов для оценки. Это объясняется его спецификой, несовершенством правовой базы и малоактивным рынком.

Земельные участки отличаются от прочих недвижимых объектов. Их особенность заключается в следующем:

  • это природный ресурс, который нельзя восполнить, как другие имущественные объекты;
  • при оценке нужно учитывать вероятность многоцелевого применения свойств земли;
  • к стоимости земельных наделов не применимы понятия физического износа и функционального устаревания, так как срок эксплуатации не ограничен;
  • в отличие от других объектов стоимость земли с течением времени возрастает (в долгосрочной перспективе, при этом могут наблюдаться локальные снижения цен. «Покупайте землю, ее больше не производят»).

Большое значение имеет категория, к которой относится участок. Всего существует семь земельных категорий:

  1. Земли поселений. Как правило, это отдельные объекты, которые чаще всего не зависят от другой недвижимости и легко могут быть отчуждены. Цена таких земель будет выше, если подведены все инженерные коммуникации, выстроена дорожная и транспортная сеть, а также присутствуют другие элементы городской инфраструктуры.
  2. Сельскохозяйственные земли. Используются соответствующими предприятиями для нужд сельского хозяйства. Важнейшее значение для ценообразования имеют плодородие и местоположение.
  3. Земли промышленности, энергетики и прочего специального назначения. Такие территории отведены для нужд предприятий, учреждений и для обеспечения хозяйственной деятельности населенных пунктов.
  4. Особо охраняемые территории. Участки, имеющие особое природоохранное, историческое, культурное или иное назначение. Такие земли полностью или частично изъяты из оборота.
  5. Земли лесного фонда. Используются для ведения лесного хозяйства.
  6. Земли водного фонда. Территории, на которых располагаются водоемы и различные водные объекты.
  7. Земли запаса. Это государственные земли, выведенные из оборота в ходе консервации. Их использование допустимо только после корректировки категории.

Любая оценка стоимости земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима, то есть категории, вида разрешенного использования, формы собственности и целевого назначения.

Целевое назначение – это законодательно установленный порядок и условия эксплуатации земель для конкретных целей в рамках категории земель.

Форма собственности может быть государственной, муниципальной или частной. Кроме того, на рынке земли существуют другие вещные права: право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды и прочие.

Разрешенное использование земельного участка – это варианты возможного использования объекта. Оно устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ и муниципалитетом.

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐ Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

От чего зависит стоимость земли

Существует четыре основных категории факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли:

КатегорияФакторы и их характеристика
Экономические Состояние мировой/национальной/региональной экономики. Уровень занятости населения и величина платы за труд, платежеспособность. Затраты на освоение или производство строительных работ. Обеспечение финансирования и налогообложение.
Социальные Основаны на базовых потребностях людей в общении и приобретении земли. Это возрастная структура места расположения участка, уровень образования, криминогенность, чувство собственности.
Юридические Предоставление льгот, стимуляция освоения земельных территорий. Контроль землепользования. Установление ставок арендной платы. Инфраструктура.
Физические Местоположение, окружающая среда. Удаленность относительно крупных магистралей, населенных пунктов и объектов инфраструктуры.

Общая информация о стоимости земельного участка

Чаще всего в отношении земельного участка определяется рыночная стоимость. Этот вид стоимости применяется при реализации участка и при совершении иных сделок.

Продавец вправе устанавливать любую цену по своему усмотрению, но для успешной реализации стоимость должна быть объективной.

День юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: