апартаменты гостиничного типа что это

Содержание
  1. Что такое апартаменты – Аналитика – Журнал Недвижимости
  2. Во-первых, это красиво
  3. Хороший вариант для инвестиций
  4. Апартаменты стоят дешевле
  5. Но в них нельзя оформить постоянную прописку
  6. Инфраструктура — как повезёт
  7. Платить за ЖКУ придётся больше
  8. Налоги — выше
  9. Вывод
  10. Покупка апартаментов: за и против
  11. Что такое апартаменты
  12. Почему так дешево?
  13. Социальные гарантии
  14. Плюсы апартаментов
  15. Апартаменты: отличия от квартиры, плюсы, минусы
  16. общего имущества
  17. Налог на имущество
  18. Технические требования
  19. Налоговые вычеты
  20. Государственная поддержка
  21. Капитальный ремонт
  22. Изъятие за долги
  23. Соседи
  24. Инфраструктура
  25. Плюсы апартаментов
  26. Минусы апартаментов
  27. Чем отличаются апартаменты
  28. Чем отличаются апартаменты при покупке
  29. Чем отличаются апартаменты в реальных проектах в Москве на этапе проектирования
  30. Чем отличаются жилые апартаменты квартирные и гостиничные
  31. Чем отличаются апартаменты при использовании покупателем и владельцем
  32. Регистрация (прописка) в апартаментах
  33. Шум по ночам, громкая музыка —  это апартаменты в Москве
  34. Управление зданием, коммунальные платежи, содержание апартаментов
  35. Налоги на апартаменты в Москве
  36. Адвокат Гордон А.Э
  37. Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры: есть ли разница в условиях проживания и содержания, каковы отличия при покупке
  38. Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры
  39. Юридический статус апартаментов
  40. Цены на апартаменты
  41. Стоимость содержания
  42. Комфортность проживания
  43. Выгодно ли покупать апартаменты

Что такое апартаменты – Аналитика – Журнал Недвижимости

апартаменты гостиничного типа что это

Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения.

То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя.

С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.

Во-первых, это красиво

Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы.

Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города.

Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.

Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская

Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.

Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская

Хороший вариант для инвестиций

Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.

Апартаменты стоят дешевле

Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской).

Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя.

Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.

В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.

Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.

Инфраструктура — как повезёт

В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.

Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру.

Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок.

Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.

Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.

Платить за ЖКУ придётся больше

Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений.

И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения.

А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.

Налоги — выше

После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше.

Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов.

Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.

Вывод

Если  вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств.

При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково.

Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Соня Иванова.

Покупка апартаментов: за и против

апартаменты гостиничного типа что это
16 июл. 2019 г. 14:00

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.

Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.

Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

 

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.

Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Автор текста Ольга Завершнева

Апартаменты: отличия от квартиры, плюсы, минусы

апартаменты гостиничного типа что это

Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире.

В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям.

В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.

общего имущества

Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация.

Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении.

При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.

Pxhere

Налог на имущество

Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%.

Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв.

м, как в квартире.

Технические требования

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде.

Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке.

Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.

Налоговые вычеты

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

Государственная поддержка

Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка.

Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал.

Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.

Pixabay

Капитальный ремонт

С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.

Изъятие за долги

Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно.

Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат.

Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.

Соседи

Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено.

Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового.

В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.

Инфраструктура

Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят.

Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре.

Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.

Плюсы апартаментов

Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.

Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.

Pxhere

Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.

Минусы апартаментов

Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами.

При покупке вам не удастся использовать материнский капитал.

Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить ания и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.

Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.

Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.

Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.

Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов.

Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье.

Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.

Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира.

Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.

Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем.

Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов.

Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.

Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе).

Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир.

В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.

Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.

Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.

Жилье , 24 сен 2020, 14:30 

Вопрос правового статуса апартаментов в России сейчас не урегулирован. Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, в них нельзя регистрироваться. Однако апартаменты используются как жилье

Законопроект о статусе апартаментов в России планируется принять до конца 2020 года. Об этом в четверг, 24 сентября, на конференции РБК заявил вице-премьер России Марат Хуснуллин.

«Мы подготовили закон по определению правового статуса апартаментов. Сейчас есть много споров, эта тема больше касается Москвы и крупных городов. Что такое апартаменты, как их признавать, как считать на них социальные нормы: мы планируем до конца этого года, в осеннюю сессию, принять это решение», — пояснил вице-премьер.

В начале 2020 года Марат Хуснуллин заявил о необходимости уточнения статуса апартаментов. Для этого необходимо синхронизировать всю законотворческую практику, которая касается этого вида нежилой недвижимости.

Вопрос правового статуса апартаментов в России сейчас не урегулирован. Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, в них нельзя регистрироваться. Однако де-факто апартаменты используются как жилье.

Кроме того, к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.

Законом предлагается уточнить понятие апартаментов и установить порядок перевода нежилых помещений в апартаменты.

Чем отличаются апартаменты

апартаменты гостиничного типа что это

26.04.2019

А. Гордон

Адвокат Гордон А.Э.
Есть вопросы? Звоните, пишите:

(495) 518-19-90   info@gordon-adv.ru

Под вопросом: «Чем отличаются апартаменты», можно понимать  два разных вопроса, или скорее две группы вопросов:

  • Чем отличаются одни апартаменты от других? Сравнение параметров апартаментов, преимуществ и недостатков одних апартаментов перед другими.
  • Чем отличаются апартаменты от квартиры или от номера в гостинице?

Эта публикация отвечает на второй вопрос — чем отличаются апартаменты от квартиры

Для большинства людей, апартаменты – вид гостиничного номера, как правило, повышенной комфортности.

Для многих бизнесменов,  апартаменты, это удобное место работы – офис компании, переговорные, кабинеты.

Для застройщиков, апартаменты, это возможность точечной застройки городов без соблюдения ряда нормативов, и часто, возможность сэкономить.

Для кого-то апартаменты – возможность «за недорого» решить жилищные вопросы.

Для кого-то апартаменты являются основным местом жительства, квартирой.

Такие широкие возможности предоставляет юридическая особенность апартаментов в России – правовая неопределенность понятия «апартаменты». В России до сегодняшнего дня понятие «апартаменты» не существует. Хотя повсеместно слово «апартаменты» можно встретить и на рекламных плакатах и в журналах и в интернете.

Приведенное выше краткое описание свойств апартаментов показывает общий признак всех апартаментов – это вид помещений в зданиях, в которых могут находиться люди для отдыха или работы, как правило «офисной».

Все перечисленные возможности обусловлены основным  юридическим признаком апартаментов в Россииапартаменты, это не жилое помещение.

Напротив, квартира в России  – это жилое помещение.

Юридическое отличие жилого помещения от не жилого приводит владельца апартаментов к существенным ограничениям, неудобствам, а часто, и к значительным расходам, по сравнению с квартирами.

Жилое помещение, по Жилищному кодексу РФ,  предназначено для постоянного проживания людей.

Жилые помещения (квартиры, дома) в России проектируются, строятся с обязательным обеспечением  безопасного постоянного нахождения людей в этих помещениях, и с обязательным обеспечением всей необходимой инфраструктуры – водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, электроснабжение, газоснабжение.

И само здание и каждое жилое помещение должны отвечать установленным государством санитарным и техническим правилам и нормам, а так же  иным требованиям законодательства РФ . Общие критерии и требования к жилым помещениям установлены в Жилищном кодексе РФ (статьи 15-17).

Апартаменты – это помещения, которые в России вообще не имеют четкого описания юридических или технических требований.

Жилое помещение (квартира) и не жилое помещение (апартаменты) – это коренное юридическое отличие квартиры и апартаментов. Из этого коренного отличия следует, чем отличаются апартаменты,  и проявляются все недостатки апартаментов. Вместе с тем, апартаменты, часто, дают своим владельцам несомненные  преимущества.

Поскольку апартаменты, по определению, не жилые помещения, застройщик, проектировщик и строитель не обязаны  на каждом этапе строительства создавать объект для постоянного проживания, и соблюдать соответствующие нормативы, в том числе санитарные.

Соответственно, и при приемке построенных апартаментов государственные органы не считают их квартирами, и не требуют соблюдения норм, установленных законом для квартир.

Чем отличаются апартаменты при покупке

Чем отличаются апартаменты при покупке:  Забота покупателя апартаментов  выяснить, по каким нормативам строили апартаменты. Покупая квартиру, вы защищены законом — вам обязаны передать жилое помещение, все.

Чем отличаются апартаменты в реальных проектах в Москве на этапе проектирования

Чем отличаются апартаменты — прежде всего,  характеристиками здания, и размещением самого здания. Многоквартирные дома и комплексы с апартаментами изначально проектируются по разным нормативам (СНиПы, Санитарные нормы и т.д.), отличаются требования к безопасности использованных материалов. Это приводит к следующим негативным ситуациям:

  1. Апартаменты в Москве регулярно размещают в зданиях, не предназначенных для постоянного проживания людей. В лучшем случае, здания спроектированы, как гостиницы, в худшем — приспособлены для жилья. Последнее часто встречается при реконструкции старых зданий в центре Москвы и при реконструкции промышленных объектов.
  2. Технические характеристики зданий с апартаментами могут заведомо, на этапе проектирования, не обеспечивать постоянного проживания в них людей, например, по качеству использованных материалов, по геометрическим параметрам помещений.
  3. Здания с апартаментами могут размещаться  вблизи источников шума, вибраций, и т.п., где многоквартирный дом размещать запрещено.
  4. Здания с апартаментами могут размещать вблизи с другими строениями, или комплектовать окнами, не обеспечивающими необходимую освещенность в апартаментах, как это установлено в санитарных нормах для жилых помещений.
  5. Здания с апартаментами могут не обеспечиваться машиноместами, как это установлено в нормативах для многоквартирных домов.
  6. Здания с апартаментами могут вообще не комплектоваться лифтами, которые обязательны для многоквартирного дома.
  7. Звукоизоляция между смежными апартаментами сверху/снизу, справа/слева может не соответствовать нормативам, обязательным для многоквартирных домов.

Чем отличаются жилые апартаменты квартирные и гостиничные

На рынке недвижимости России в 21 веке сложилось условное разделение жилых апартаментов на два вида:

— апартаменты квартирного типа,

— апартаменты гостиничные.

Название «апартаменты квартирного типа» не должно вводить покупателя в заблуждение относительно идентичности таких апартаментов квартирам. Апартаменты НЕ обязаны строить с соблюдением норм для многоквартирных домов! Например, по критерию места расположения здания.

Апартаменты квартирного типа – помещения, расположенные в зданиях, имеющих признаки многоквартирного дома, при этом сами апартаменты (планировка, наличие кухни, санузла и т.д.), по своим характеристикам, как правило, ничем не отличаются от квартир.

Апартаменты гостиничные – апартаменты, расположенные в зданиях (комплексах), как правило, имеющих в названии слово «гостиница». Помещения в гостиницах предназначены для временного пребывания людей.

Покупатель апартаментов гостиничного типа покупает номер в гостинице. Отличить такой вид апартаментов можно по названию.

Например, «бизнес центр с гостиницей», «гостиничный многофункциональный центр с апартаментами», реже — «многофункциональный комплекс с апартаментами», и т.п.

Чем отличаются апартаменты при использовании покупателем и владельцем

Покупатель и владелец быстро увидят, чем отличаются апартаменты при использовании, когда не смогут зарегистрироваться в апартаментах и получат счет на оплату содержания апартаментов, или уведомление об уплате налога на имущество.

Регистрация (прописка) в апартаментах

В России встать на учет (прописаться) возможно по месту постоянного жительства или по месту пребывания (временного нахождения). Регистрация по месту жительства проводится по адресу  жилого помещения, где живет человек. Поскольку апартаменты – это не жилое помещение, прописаться в апартаментах по месту постоянного жительства не возможно (запрещено).

Временная регистрация в России возможна по месту пребывания (временного нахождения). В законе перечислены места, в которых возможна временная регистрация, это место пребывания  — гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение.

Под приведенный перечень подходит только апартаменты гостиничного типа, если в документах на апартаменты есть запись, что это гостиница. При этом, согласно законодательству, документы на регистрацию подает именно гостиница.

То есть, должно быть не только помещение «гостиница», но и юридическое лицо, ведущее гостиничную деятельность.

Шум по ночам, громкая музыка —  это апартаменты в Москве

Апартаменты, поскольку это не жилое помещение, допускают их использование по любому назначению, не связанному с проживанием.

В отличие от квартир и многоквартирных домов, для не жилых помещений в Москве не установлен запрет на шум в ночное время, и в любое иное время.

Если в соседних апартаментах будет шум в ночное время, или в ночное время будет идти прием посетителей в соседнем офисе, и будет громкая музыка или крики, полиция к вам не поедет, что бы успокоить «дебоширов». Это апартаменты, сэр.

Управление зданием, коммунальные платежи, содержание апартаментов

Апартаменты любого вида (и квартирного типа и гостиничные) – это не жилые помещения. Управление содержанием общим имуществом в зданиях с нежилыми помещениями прописано весьма скудно, и фактически везде управляют управляющие организации.

Тарифы на коммунальные услуги (вода, канализация, электричество) в апартаментах значительно выше, чем для квартир.

Сама организация сбора и оплаты коммунальных услуг, в отличие от квартир, вынуждает собственников апартаментов заключать отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг, что отнимает много времени и при заключении договоров и при оплате.

Второй способ – поручить сбор, учет и оплату за коммунальные услуги управляющей организации, но за удобство придется доплатить.

Отдельная значительная статья расходов – оплата уборки, содержание, текущий ремонт общего имущества. Фактические расходы на уборку, содержание, текущий ремонт ограничиваются составом этого общего имущества и фантазией управляющей организации. В Москве не редко стоимость содержания только машиноместа составляет несколько тысяч долларов США.

В некоторых комплексах платными является въезд на территорию, и парковка на территории комплекса (не подземные паркинги). Отдельно оплачивается уборка прилегающей территории (двора) комплекса.

Налоги на апартаменты в Москве

Собственники апартаментов в Москве будут ежегодно уплачивать налог за владение апартаментами примерно в два раза больше, чем собственники квартир. Правила уплаты налога установлены законом  г. Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 «О налоге на имущество физических лиц» и Налоговым кодексом РФ.

Согласно статье 406 Налогового кодекса в отношении жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости.

В отношении объектов административно-делового и торгового назначения, включенных в соответствующий перечень, а также объектов, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, налоговая ставка, устанавливаемая законом города Москвы, не может превышать 2 процентов кадастровой стоимости.

В отношении остальных объектов налоговые ставки, устанавливаемые законом города Москвы, не могут превышать 0,5 процента кадастровой стоимости. Апартаменты облагаются налогом, как «иные» объекты, по ставке 0,5% кадастровой стоимости.

26 апреля 2019г.

Москва

Адвокат Гордон А.Э

Есть вопросы? Звоните, пишите:

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры: есть ли разница в условиях проживания и содержания, каковы отличия при покупке

апартаменты гостиничного типа что это

Что представляет человек, услышав слово «апартаменты»? Как правило, большую и светлую квартиру, где могут с комфортом разместиться не один и не два человека.

Это неудивительно: знаменитый советский словарь Ушакова указывает как раз такое значение этого французского слова.

Вероятно, многие люди удивятся, если узнают, что сейчас апартаментами называется качественно новый тип жилья, о котором и пойдёт речь далее.

Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты по юридическому статусу отличаются от квартиры тем, что предназначены для временного проживания и относятся к помещениям нежилого фонда.

Юридически, здание с апартаментами может быть гостиницей или бизнес-центром, а на практике состоять из «квартир», оснащённых всем необходимым для проживания.

От нахождения в жилом или нежилом фонде зависит также расположение здания, так как земля в пределах города законодательно распределена под жилое и нежилое строительство.

Юридический статус апартаментов

Любой желающий приобрести апартаменты может зайти на сайт для покупки и найти там разрешение на строительство, в котором обязательно будет указано наименование объекта строительства. Соответственно, если в документах здание значится как «гостиница», правила пользования и проживания в нём будут определяться соответствующе.

За такими объектами недвижимости закрепилось название «апарт-отели»: номера выглядят как полноценные квартиры, их даже можно приобрести в собственность, плюс часто присутствует комплекс типично гостиничных услуг — заказ уборки, химчистка и т.п. Отличительная особенность апартаментов — невозможность зарегистрироваться в них на постоянной основе.

Казалось бы, институт «прописки» с советских времён утратил актуальность, но постоянная регистрация даёт свои преимущества, например прикрепления к поликлиникам и детским садам в первоочерёдном порядке. Получается, что присутствует возможность купить объект нежилого фонда, обладающий всеми признаками квартиры, кроме постоянной регистрации.

Законодательством статус апартаментов чётко не урегулирован, что может вызвать у потенциальных покупателей опасения.

По документам данный объект недвижимости является гостинично-деловым многофункциональным комплексом премиум-класса

Цены на апартаменты

В чём же состоит главная причина выбора апартаментов? Безусловно, это их сравнительно более низкая стоимость по сравнению с квартирами. По текущим данным, апартаменты обойдутся покупателю примерно на 20–30% дешевле чем квартира. Разумеется, застройщики апартаментов не просто так «дарят» скидку: строительство такого типа помещений выгодно.

Процедура оформления и введения в эксплуатацию таких объектов проще, нет необходимости соблюдать строгие нормативы для жилых помещений (например, по шумоизоляции), меньше проблем с обеспечением инфраструктурой.

При этом следует учесть, что детские сады, школы и больницы рядом с апартаментами по документам не столь обязательны, но часто присутствуют, так как строительство апартаментов обычно происходит в развитых районах города.

Стоимость содержания

Наряду с очевидным плюсом по стоимости, содержание апартаментов обходится дороже. В зависимости от типа коммерческого помещения тарифы будут рассчитываться отлично от аналогичных в квартирах.

Коммунальные платежи выходят дороже, потому что, во-первых, не дотируются городом, а во-вторых зависят от управляющей компании, с которой застройщик заключил договор.

Управляющая компания в этом случае не ограничена в возможности устанавливать свои расценки, так как правила управления общим имуществом для жилья на апартаменты не распространяются. Налог на имущество для помещений коммерческого использования также будет выше.

Комфортность проживания

Насколько комфортно проживание в апартаментах? Многое зависит от добросовестности застройщика, так как санитарные нормы и наличие инфраструктуры не регламентированы так строго, как для жилья.

Известны случаи перестройки под апартаменты промышленных предприятий, когда допустимый уровень радиации был сильно завышен из-за сохранения ядовитых веществ в почве. Также стоит учесть, что при покупке будет сложно оценить на глаз качество стен, несущих конструкций и фундамента.

Зато упрощена перепланировка, для нежилых помещений нет чётких указания по размещению санузла, да и перенести стены будет проще. При недостаточной шумоизоляции, усмирить буйного соседа станет проблематично, ведь пожаловаться на него в полицию будет неправомерно.

Что касается инфраструктуры, апартаменты обычно находятся в центральных районах города и беспокоиться о транспортной развязке и необходимых учреждениях не приходится, хотя девелопер и не обязан учитывать это при строительстве.

Застройщик обещает инфраструктуру в шаговой доступности

Выгодно ли покупать апартаменты

Резюмируя выгодность покупки апартаментов в собственность, сравним рассмотренные выше плюсы и минусы. В плюсах — низкая стоимость покупки, большая свобода в расположении (постройка может проводиться не только на землях жилого фонда), упрощённая перепланировка.

Из минусов — отсутствие постоянной регистрации, удорожание коммунальных платежей и налогов, вероятность нежелательного соседства и риски несоблюдения санитарных и технических норм.

Если покупать апартаменты для последующей сдачи в аренду, то надо понимать, что заниматься поиском квартирантов и соблюдением всех формальностей будет управляющая компания, в строгом соответствии с законодательством об аренде.

В каком-то смысле это выгодно, что подтверждает сложившаяся зарубежная практика, где такое использование апартаментов встречается довольно часто. В целом апартаменты хороши как вложение денег (недвижимость остается популярным видом инвестиций), в качестве объекта для сдачи, но для проживания квартира остается удобнее и надёжнее.

Апартаменты не теряют своей популярности у застройщиков, но остаются «белым пятном» в нормативных документах.

Размытость статуса и требований к данному виду объектов вызывает опасения у осторожных покупателей, потому что достоинства, при более ясном урегулировании в законе, могут превратиться в недостатки.

Однако, апартаменты могут стать грамотным вложением денег для тех, кто разобрался во всех нюансах данного вида недвижимости.

  • ozakone
  • Распечатать
День юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: