Эксплуатация жилого фонда это

Содержание
  1. Управление эксплуатацией жилого фонда что это значит?
  2. Предназначение документа
  3. Осуществляется это в целях:
  4. Жилищный фонд и его виды
  5. Техническая эксплуатация жилфонда подразумевает:
  6. Кто имеет право участвовать в управлении жилфондом
  7. Гражданам и юридическим лицам вменяются обязанности:
  8. В состав такой документации входят:
  9. Условия и порядок переоборудования
  10. Этот процесс может включать в себя:
  11. Перепланировка, применяемая к жилым помещениям, может касаться:
  12. Не допускается переоборудование, если в результате нарушается:
  13. Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции
  14. Техническая эксплуатация жилфонда подразумевает:
  15. Понятие жилищного фонда
  16. Виды жилых помещений в зависимости от форм собственности
  17. Виды жилых помещений в зависимости от целей использования
  18. Государственный учет жилищного фонда
  19. Мониторинг использования жилищного фонда
  20. Кузнецов Федор Николаевич
  21. Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р
  22. Какие цели преследует техническая эксплуатация жилищного фонда
  23. Актуальны ли Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда в 2020 году
  24. Переход на управление МКД в соответствии со стандартами
  25. Формы управления МКД: что это такое?
  26. Сравнение ТСЖ и ЖСК​
  27. Что содержит в себе документ
  28. Эксплуатация жилого фонда это
  29. Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции
  30. Арт по управлению эксплуатацией жилого фонда
  31. Ремонтная сфера
  32. Правила эксплуатации жилых домов и придомовых территорий: периодичность технического обслуживания и санитарное содержание
  33. Действующие правила эксплуатации жилого фонда
  34. Периодичность проведения работ
  35. Ответственные организации

Управление эксплуатацией жилого фонда что это значит?

Эксплуатация жилого фонда это

Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года.

Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.

Эти правила являются обязательными для выполнения органами местного самоуправления, таковыми госконтроля и надзора, исполнительной властью субъектов РФ.

Предназначение документа

Настоящие Правила устанавливают требования, а также порядок осуществления ремонта и обслуживания жилфонда.

Осуществляется это в целях:

  • гарантирования сохранности жилфонда всех форм собственности;
  • осуществления единой политики в жилищной сфере, направленной на обеспечение выполнения требований актуальных нормативов, оговаривающих содержание и ремонт жилых домов и придомовых территорий, инженерных систем и конструктивных элементов;
  • обеспечения исполнения нормативов, регулирующих порядок содержания и ремонта жилфонда, как собственниками, так и уполномоченными управляющими и организациями (вне зависимости от организационно-правовой формы), занимающихся обслуживанием этого жилфонда.

Рассмотрим общие положения Правил.

Жилищный фонд и его виды

По жилищным фондом следует понимать совокупность жилых помещений без учета формы собственности, в том числе жилые и специализированные дома, квартиры, служебные помещения, прочие жилые помещения в строениях, которые являются пригодными для проживания.

Различают четыре вида жилфонда: частный, государственный, муниципальный и общественный.

Техническая эксплуатация жилфонда подразумевает:

  • управление жилфондом, в том числе организацию эксплуатации, выполнение всех видов работ с арендаторами и нанимателями, сотрудничество со смежными предприятиями и поставщиками;
  • техобслуживание и ремонт инженерных систем зданий, строительных конструкций, включая аварийное и диспетчерское обслуживание, текущий и капремонт, подготовку к сезонной эксплуатации, осмотры;
  • санитарное содержание, в том числе, уборку мест придомовой территории и таковых общего пользования, осуществление ухода за зелеными насаждениями.

Кто имеет право участвовать в управлении жилфондом

В управлении жилфондом в целях защиты собственных социальных и экономических прав и интересов вправе участвовать по месту жительства: граждане РФ; организации (общественные, неправительственные); объединения, сформированные на добровольных началах нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах любой формы собственности.

Кроме того, данные категории могут принимать участие в выборе ремонтных и эксплуатационных организаций.

Гражданам и юридическим лицам вменяются обязанности:

  •  связанные с использованием жилых помещений (подсобных помещений, оборудования) без ущемления прав и свобод иных граждан;
  • бережным отношением к жилфонду (земельным участкам);
  • выполнением санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;
  • своевременной оплатой жилья (коммунальных услуг), выплатами по жилищным кредитам.

Собственники жилфонда, равно как и их уполномоченные, также должны своевременно вносить корректировки в исполнительную документацию, где отражаются планировка помещений, конструктивные элементы и инженерное оборудование.

Такие изменения, возникновение которых обычно связано с ремонтом, реконструкцией, модернизацией и перепланировкой, должны обязательно фиксироваться в техпаспорте на дом (строение, земельный участок).

В состав такой документации входят:

  • паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
  • акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
  • схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
  • проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
  • план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Внесение корректировок в техническую документацию длительного хранения должно происходить с учетом изменений техсостояния, проведения капремонта, реконструкции, переоценки основных фондов, прочее.

Условия и порядок переоборудования

Переоборудование помещений (жилых и нежилых) в домах можно производить только после получения соответствующих разрешений.

Этот процесс может включать в себя:

  • установку бытовой электроплиты вместо газовой;
  • установку переносно нагревательного сантехнического (газового) прибора;
  • переоборудование либо устройство с нуля туалетов и ванных комнат;
  • замену либо прокладку новых трубопроводов (подводящих и отводящих);
  • замену либо прокладку электрических сетей (устройств) в целях установки душевых кабин и других приборов.

Перепланировка, применяемая к жилым помещениям, может касаться:

  • перегородок, их разборки и переноса;
  • дверных проемов, их устройства и переноса;
  • многокомнатных квартир, их разукрупнения (укрупнения);
  • кухонь и санузлов, их устройства в качестве дополнительных комнат;
  • жилой площади, ее расширения за счет вспомогательных помещений;
  • тамбуров, их устройства и переоборудования.

Не допускается переоборудование, если в результате нарушается:

  • прочность несущих конструкций зданий;
  • работа инженерных систем и оборудования;
  • сохранность и внешний вид фасадов;
  • противопожарные устройства;
  • условия проживания других граждан.

Эксплуатация жилого фонда это

Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года. Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.

Эти правила являются обязательными для выполнения органами местного самоуправления, таковыми госконтроля и надзора, исполнительной властью субъектов РФ.

Техническая эксплуатация жилфонда подразумевает:

  • управление жилфондом, в том числе организацию эксплуатации, выполнение всех видов работ с арендаторами и нанимателями, сотрудничество со смежными предприятиями и поставщиками;
  • техобслуживание и ремонт инженерных систем зданий, строительных конструкций, включая аварийное и диспетчерское обслуживание, текущий и капремонт, подготовку к сезонной эксплуатации, осмотры;
  • санитарное содержание, в том числе, уборку мест придомовой территории и таковых общего пользования, осуществление ухода за зелеными насаждениями.

Понятие жилищного фонда

Эксплуатация жилого фонда это
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Жилищный фонд

Под понятие жилищного фонда попадают все виды жилья, которые пригодны для постоянной жизни людей, в том числе здания в целом или отдельные квартиры и комнаты.

Краткое и обобщающее понятие жилищного фонда сформулировано в статье 19 Жилищного Кодекса.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации независимо от их принадлежности, назначения, сроков проживания, юридического статуса и других факторов.

Под понятие жилищного фонда попадают все виды жилья, которые пригодны для постоянной жизни людей, в том числе здания в целом или отдельные квартиры и комнаты, расположенные в жилых или нежилых строениях в населенных пунктах РФ.

В категорию жилых строений попадают как одноквартирные, так и многоквартирные дома, а также здания специализированного назначения, например, общежития, интернаты для детей, инвалидов, престарелых, приюты, дома для временного отселения (маневренный фонд) и так далее.

В нежилых зданиях производственного, культурного, административного, лечебного или другого специализированного назначения также могут существовать объекты жилого фонда, например, служебные квартиры или жилые комнаты для иногородних сотрудников.

Для отнесения их в категорию жилых достаточно, чтобы они были изолированы и пригодны для постоянного проживания, т.е. отвечали всей совокупности правил и требований, предъявляемым к строениям данного назначения.

Среди обязательных требований необходимо назвать соответствие санитарным, экологическим, строительным, техническим, противопожарным, нормам. Для признания жилого назначения строения, оно должно попадать в категорию недвижимого имущества.

Жилищный фонд должен быть пригодным к постоянному проживанию, даже если он используется для временного поселения людей.

Виды жилых помещений в зависимости от форм собственности

Жилищный Кодекс РФ приводит классификацию жилищного фонда в зависимости от формы собственности, в которой находится помещение.
Все количество жилых строений и квартир можно распределить на три группы:

  • Частный фонд, т.е. принадлежащий гражданам РФ и других стран, а также юридическим лицам, включая общественные, религиозные или благотворительные организации. Независимо от того на сколько лиц оформлена собственность (индивидуальная или коллективная), она считается частной, т.е. отделенной от государственной собственности.
  • Государственный фонд, принадлежащее федерации или субъектам РФ так называемое ведомственное жилье, которое находится в ведении и хозяйственном управлении соответствующих органов исполнительной власти. В качестве примера можно привести жилье специализированного фонда, в котором проживают военные в закрытых городках. Оно не подлежит приватизации. Основное управляющее лицо – Федеральное агентство, созданное для управления федеральным имуществом.
  • Муниципальный фонд во многом аналогичен государственной категории, но его собственником являются муниципальные образования, а управление осуществляют учреждения или предприятия муниципального подчинения. Например, дома для временного отселения, существующие на балансе органов ЖКХ муниципального значения.

Принадлежность закрепляется в юридических документах на право собственности и фактически подтверждается правами пользования и распоряжения, принадлежащими владельцу. Таким образом только собственник имеет право:

  • передать объект другому лицу во временное пользование (аренда или найм);
  • сделать его объектом залога;
  • продать, подарить, завещать или другим способом передать право собственности.

Законодательно не ограничены права лиц иметь в своей собственности любое количество жилых помещений, не существует ограничений и по стоимости жилья.

Виды жилых помещений в зависимости от целей использования

Для всех объектов жилищного фонда существует единая цель использования – проживание людей на постоянной или временной основе. Существует внутренняя классификация целей и характера использования жилых помещений, приведенная в ЖК РФ. В соответствии со статьей 19 все жилые объекты делятся на четыре основные группы:

  • Жилье социального назначения, которое распределяется между гражданами в соответствии со специальным порядком и очередностью путем заключения договоров на социальный наем жилья. До недавнего времени такое жилье составляло основную долю в общем количестве жилищного фонда. В результате массовой приватизации социальное жилье переходит в другую категорию.
  • Помещения индивидуального жилищного фонда находятся в частной (личной или коллективной) собственности и используются владельцами для проживания, включая членов семей и других лиц с разрешения собственника.
  • Жилищный фонд специализированного назначения находится в собственности федеральных или муниципальных органов и предоставляется в качестве временного жилого помещения. Такой фонд чаще называют ведомственным и квартиры или комнаты в нем выдаются гражданам на период работы, службы или выполнения каких-либо функций.
  • Коммерческий жилой фонд специализированного назначения предназначается для передачи пользователем на платной основе и служит источником доходов для собственников (аренда, субаренда).

По организационной структуре жилые помещения можно разделить на:

  • жилые здания с отдельными квартирами;
  • общежития, в которых объектом жилья служит комната или место в комнате;
  • здания казарменного типа;
  • дачные строения;
  • жилые индивидуальные дома, принадлежащие одному владельцу в целом или частично.

Жилые помещения не теряют своего назначения при использовании их для предпринимательской деятельности, например, адвокатской, лечебной, педагогической и так далее.

Государственный учет жилищного фонда

Для выполнения задач технического учета разработан специальный, единый на всей территории РФ порядок, в соответствии с которым производится государственный учет жилищного фонда, и созданы соответствующие службы.

Основная задача, которую необходимо решить в ходе специализированного учета – это обладание достоверными и точными сведениями о количестве, метраже, уровне технического состояния и благоустройства, рыночной и кадастровой стоимости и так далее. Все сведения о состоянии жилищного фонда в ходе их изменений постоянно обновляются.

Основной метод, с помощью которого осуществляется государственный учет жилищного фонда, – это техническая инвентаризация, в ходе которой осуществляется ревизия жилого фонда, его паспортизация, фиксация технического положения.

Данные технической инвентаризации служат основой для определения стоимости жилья, а также могут использоваться в ходе налогообложения.

Мониторинг использования жилищного фонда

29 октября 2014 года Правительством РФ было принято постановление № 1115 «Об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности», которым предусматривается регулярное ежегодное проведение мониторинга вопросов по использованию и обеспечению сохранности жилищного фонда.

Мониторинг использования жилищного фонда необходим для получения объективной и своевременной информации об общем состоянии жилых строений, систематизации данных и дальнейшего использования в ходе принятия решений на уровне муниципальных, территориальных или федеральных властей.
Для подготовки мониторинга разработан порядок представления информации, сроки и форма ее передачи, а также итоговые показатели, которые необходимо получить в ходе мониторинга.

Порядок мониторинга предусматривает получение следующих видов информации:

  • сведения из электронных паспортов жилых домов, как многоквартирных, так и индивидуальных, обобщаемые на уровне органов самоуправления на местах;
  • данные от органов жилищного надзора, полученные ими в течение своей деятельности.

Перечисленные сведения формируются до 1 февраля ежегодно, а затем в месячный период региональные органы обобщают их и передают на федеральный уровень для проведения анализа, выявления проблемных территорий и направлений, и отражения полученной информации для подготовки государственных программ. 

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Управление, содержание и эксплуатация МКД по национальным стандартам ГОСТ Р

Эксплуатация жилого фонда это

Техническая эксплуатация жилищного фонда и ее правила определены в нормативных документах по эксплуатации зданий жилищного фонда.

В «Правилах технической эксплуатации жилищного фонда N 170» определены права и обязанности тех лиц, которые занимают данные помещения (как на временной, так и на постоянной основе).

Какие цели преследует техническая эксплуатация жилищного фонда

В рамках управления технической эксплуатацией жилищного фонда должна быть обеспечена безопасность тем гражданам, которые проживают в зданиях этого жилищного фонда.

Также необходимо следить за предоставлением услуг коммунального плана жильцам МКД, за надлежащим содержанием общего имущества МКД и решать вопросы относительно правил пользования этим имуществом.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации следить за содержанием общего имущества многоквартирного дома должны следующие лица:

  1. Статья 30 Жилищного кодекса Российской федерации гласит, что при технической эксплуатации жилищного фонда собственники квартир должны содержать не только их, но и следить за содержанием общего имущества в своем МКД. Собственник помещения жилого фонда должен следить за его надлежащим состоянием, не допускать бесхозяйственного отношения к данному помещению во время технической эксплуатации, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями, а также правила касательно содержания общего имущества МКД.
  2. Согласно статье 43 того же кодекса собственник комнаты в квартире коммунального типа тоже должен содержать общее имущество, если иное не было предусмотрено каким-либо федеральным законом или договором.
  3. Согласно статье 65 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма наймодатель жилого помещения должен участвовать в содержании и ремонте общего имущества МКД, где находится сданное в наем помещение, в том числе и заниматься осуществлением капитального ремонта этого помещения.

В статье 67 Жилищного кодекса также отражены обязанности нанимателя, которые относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния и к производству текущих ремонтных работ предоставленного ему помещения жилого типа. При этом какие-либо обязательства этих лиц, относящиеся общего имущества, Жилищный кодекс не предусматривает.

Техническая эксплуатация жилищного фонда и ремонтные работы, направленные на жилые помещения любого вида такого фонда, в обязательном порядке должны производиться на основе соблюдения единых правил технической эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые были утверждены постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года, определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Цели обслуживания и технической эксплуатации жилищного фонда:

  1. Обеспечивать целостность и сохранность фонда.
  2. Проводить единую техническую политику, которая обеспечит соблюдение всех требований, отраженных в нормативных документах и имеющих отношение , ремонту и технической эксплуатации жилищного фонда.
  3. Выполнять все установленные нормативы, касающиеся содержания и ремонта жилищного фонда собственниками или управляющими компаниями, а также иными уполномоченными организациями разных форм собственности, которые занимаются обслуживанием жилых помещений.

Граждане и юридические лица, которые выступают в роли нанимателей и собственников помещений в домах любой формы собственности, могут принимать участие в процессе управления жилищным фондом по месту жительства для защиты своих интересов с точки зрения экономики. Также они могут принимать участие в процессе выбора организаций, занимающихся эксплуатационными и ремонтными работами.

Указанные выше лица в обязательном порядке должны:

  • сохранять бережное отношение к жилищному фонду во время его технической эксплуатации, а также к участкам земли, которые необходимы для использования этого фонда;
  • не ущемлять жилищные и другие права граждан в процессе технической эксплуатации жилищного фонда (то есть во время использования);
  • соблюдать и выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, которые предусмотрены в соответствующем законодательстве;
  • своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги.

Организации, которые занимаются технической эксплуатацией жилого фонда, должны обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контроль соблюдения проживающими лицами правил и норм пользования помещениями, содержания самого дома и территории рядом с ним.

  • Защита прав собственников помещений в многоквартирном доме

Актуальны ли Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда в 2020 году

Переход на управление МКД в соответствии со стандартами

В соответствии со ст.1 и 12 ФЗ №184 от 27.12.2002 года «О техническом регулировании» стандартизация деятельности управляющих компаний по управлению МКД основана на добровольном применении регламентирующих документов.

Для перехода на управление МКД по ГОСТ Р, нужно выполнить 3 условия:

  1. На общем собрании собственников помещений нужно принять решение о добровольном переходе управления МКД и выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме на основе национальных стандартов ГОСТ Р. Указать в решении собственников жилья все выбранные национальные стандарты, утверждённые требования и порядок выполнения работ.
  2. Специалисты УК должны изучить национальные стандарты с целью их применения на практике.
  3. Управляющей компании нужно внедрить системы управления, подготовки персонала, оценки и контроля качества. УК предстоит внедрять систему оценки и контроля качества и не реже 1 раза в 5 лет в целях прохождения специалистами повышения квалификации (п. 9 ГОСТ Р 56192–2014).

Однако следует учесть, что стандартизация деятельности управляющей компании по управлению многоквартирными домами не должна противоречить соблюдению лицензионных требований, что является основополагающим принципом её работы.

Формы управления МКД: что это такое?

Многие на нас, жителей многоквартирных домов, и не задумываются, сколько вопросов приходится решать ежедневно тем, на ком лежит груз управления домом.

Кто же этим занимается и что такое ТСЖ и ЖСК?

Существует несколько основных форм управления, определяемых жилищным кодексом: ТСЖ, ЖСК, и УК.

  • УК — управляющая компания. При наличии управляющей компании расчётом всех ежемесячных выплат жильцов и организацией обслуживания дома занимается специальная команда людей.
  • ЖСК — жилищно-строительный кооператив. В наши дни такая форма управления присуща тем постройкам, возведение которых не было завершено в срок обанкротившейся строительной компанией. Будущие жильцы-хозяева недостроенных квартир объединяются в ЖСК с целью завершить строительство общими усилиями.
  • ТСЖ — товарищество собственников жилья. Весьма распространённая и удобная форма управления финансовыми потоками дома, имеющая высокую популярность, прежде всего, в связи с повальной недобросовестностью в работе многих УК.

Далее мы рассмотрим, чем отличается тсж от жск.

Сравнение ТСЖ и ЖСК​

Тем домовым коллективам, среди которых нет владеющих тонкостями ведения финансовых дел, больше подойдёт вариант с сотрудничеством с УК.

Однако, когда нет возможности найти приличную УК, то встаёт вопрос о выборе между ЖСК и ТСЖ.

Что содержит в себе документ

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда 2020 содержат положения, с помощью которых регулируется использование жилых объектов, а также их ремонт и реконструкция.

В документ входит ряд разделов, в том числе посвященные:

Техническому обслуживанию жилья и его ремонту
Содержанию квартир, а такжеЧердаков Лестничных клеток Подвалов Придомовой территории
Обслуживанию строительных конструкций и их ремонту, включаяСтены Фундамент и подвальные стены Крыши (чердачные и бесчердачные) Фасады Водоотводящие элементы
Действиям уполномоченных служб с инженерным оборудованием, включая ремонт, в том числе с такими видами, какЦентральное отопление Теплоснабжение Водоснабжение Вентиляция Лифты Мусоропроводы
Особенностям выполнения этих работ на территориях разных типов, включаяЗоны с просадочными грунтами С засоленными На подрабатываемых территориях С повышенной сейсмоугрозой (более шести баллов) Вечной мерзлоты

Также к документу принят ряд приложений, включая:

  • устанавливающее периодичность осмотров объектов;
  • максимальные сроки устранения неисправностей путем внепланового ремонта;
  • форма заполнения журнала с результатами инспекции зданий;
  • список работ, выполняемых с целью содержания объектов, и п.т.

Эксплуатация жилого фонда это

Капремонт может быть проведен в жилом доме полностью либо только в отдельных его составляющих: подъезде, на этажах, в подвале и т. д.

В процессе его проведения, производится комплексная ликвидация неполадок всех изношенных составляющих строения и оборудования, их восстановление или замена на более надежные и долговечные, улучшение эксплуатационных характеристик жилфонда, проведение технически возможной и целесообразной модернизации строения с установкой счетчиков воды, тепла, газа, электричества и обеспечение экономичного потребления.

Обязанности арендатора жилья по соглашению о социальном найме, обозначенные в статье 67 Жилищного кодекса, относятся к использованию, обеспечению сохранности, поддержанию надлежащего состояния, осуществлению текущих ремонтных работ непосредственно в помещении, предоставленном для проживания.

Что гласят правила эксплуатации жилого фонда в последней редакции

  • паспорта (котельного и лифтового хозяйства, на квартиру, каждый жилой дом и земельный участок);
  • акты (приемки домов от строительных предприятий, техсостояния жилого дома для передачи жилфонда другому собственнику);
  • схемы (внутридомовых сетей водоснабжения, центрального отопления, канализации, тепло-, газо-, электроснабжения, прочее);
  • проектно-сметная документация плюс исполнительные чертежи для каждого дома;
  • план участка (масштаб 1:1000 — 1:2000), где расположены жилые здания и сооружения.

Рассматриваемые правила и нормы технической эксплуатации жилфонда были утверждены 170-м постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 года. Здесь содержатся основные правила, связанные с эксплуатацией, капитальным ремонтом и реконструкцией объектов ЖКХ, обеспечением сохранности жилфонда и технической инвентаризацией.

Трех-пятиэтажные дома с поперечными несущими стенами из железобетонных и виброкирпичных панелей, располагаемых с шагом 2,6 и 3,2 м с продольными стенами из трехслойных и однослойных стеновых панелей и железобетонными панелями перекрытия на комнату. Панели покрытия на комнату могут быть раздельными из двух слоев вибропрокатных панелей или сплошными толщиной 100-140 мм.

  1. Серийно выпускаемые приборы, используемые для автоматизации противоаварийной защиты, перед установкой на многоквартирный дом проходят специальную отбраковку по результатам дополнительных стендовых испытаний на предприятиях-изготовителях приборов (с соответствующей отметкой в паспортах). Показатели надежности этих приборов должны быть достаточны для выполнения требований, предъявляемых к надежности и безопасности срабатывания защит.
  2. Системы противоаварийной автоматической защиты и управления процессами эксплуатации должны исключать их срабатывание от случайных и кратковременных сигналов нарушения нормального хода процесса, в том числе и в случае переключений на резервный или аварийный источник электропитания.
  3. В случае отключения многоквартирного дома от инженерных систем жизнеобеспечения и для питания систем контроля и управления системы противоаварийной автоматической защиты должны обеспечивать перевод многоквартирного дома в безопасное состояние. Возможность произвольных переключений исключается. Возврат многоквартирного дома в рабочее состояние после срабатывания противоаварийной автоматической защиты выполняется обслуживающим персоналом по соответствующей инструкции.
  4. Все работники организаций, эксплуатирующих многоквартирный дома, в том числе их руководители, обязаны проходить подготовку (обучение) и аттестацию (проверку знаний) в области электробезопасности, промышленной, пожарной, экологической безопасности, охраны труда, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
  5. Проверка соответствия квалификации работников обслуживающих организаций проводится ежегодно – для персонала, либо — не реже одного раза в три года — руководящий состав специалистов.
  6. Аттестации в областях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, подлежат также руководители и специалисты организаций:

Ремонтная сфера

В текущий ремонт входит улучшение состояния помещений. Для этого выполняется обновление потолков, окраска стен, оклейка обоев, остекление. Текущий ремонт жильцами помещений выполняется по нормам, прописанных в Жилищном кодексе. Он состоит из мер, позволяющих устранить недостатки деталей, устройств и систем. Благодаря им все оборудование по эксплуатации будет в порядке.

Текущий ремонт бывает:

Правила эксплуатации жилых домов и придомовых территорий: периодичность технического обслуживания и санитарное содержание

Эксплуатация жилого фонда это

Многоквартирные дома являются сложными инженерными сооружениями, состоящими из жилых квартир, общих помещений и инфраструктуры, обеспечивающей жильцов коммунальными услугами. Для нормального функционирования дома необходимо проводить работы по ремонту и обслуживанию помещений и коммуникаций, порядок проведения таких работ регламентирован Правительством РФ.

Под эксплуатацией многоквартирных домов понимается использование общих и специальных помещений, а также расположенного в таких помещениях оборудования и коммуникаций для обеспечения комфортного проживания собственников и нанимателей и их обеспечения коммунальными ресурсами – горячей и холодной водой, электричеством и т.д.

Нормы эксплуатации жилых зданий регулируются следующими документами:

  • Постановлением Госстроя № 170;
  • Постановлением Правительства № 290.

В Постановлении № 170 приведен порядок организации технического обслуживания и ремонта общих помещений, а также правила содержания придомового участка земли. Постановление № 290 содержит минимальный список работ, необходимых для содержания дома в пригодном для комфортного и безопасного проживания состоянии.

Правила, приведенные в Постановлении № 170, описывают следующие аспекты эксплуатации многоквартирных домов:

  • порядок техобслуживания и текущего ремонта коммуникаций и общих помещений;
  • периодичность и сроки проведения работ;
  • особенности техобслуживания дома в зависимости от вида участка земли, на котором расположен дом, и состава почвы придомовой территории;
  • порядок регистрации заявлений от жильцов на ремонт;
  • способы устранения неисправностей отопительных печей;
  • перечень обязательных работ по текущему ремонту в зависимости от вида обслуживаемого имущества.

Порядок стандартного техобслуживания дома предполагает проведение плановых осмотров с периодичностью, определенной Постановлением № 170, региональным законодательством и уставом обслуживающей организации (УК или ТСЖ).

Во время плановых осмотров производится немедленный ремонт мелких неисправностей и составляется список планируемых ремонтных работ, требующих предварительной подготовки.

В разделе 6 Постановления № 170 описаны правила эксплуатации и ремонта зданий, расположенных в районах:

  • просадочных почв;
  • засоленных почв;
  • территорий проведения горных взрывных работ;
  • сейсмоактивных территорий;
  • вечной мерзлоты.

При эксплуатации зданий, расположенных в районе просадочных почв, следует проводить постоянное наблюдение за водопроводной системой во избежание протечек, особенно в подвальных помещениях. Также необходимо ведение учета аварийных ситуаций и послеаварийных техосмотров креплений фундамента.

В районах засоленных почв нужно проверять защиту металлических креплений подвалов от коррозии, периодически обновляя слой краски. В районах с высокой сейсмической активностью важно своевременно проводить инженерный анализ последствий подземных толчков для оценки безопасности дальнейшей эксплуатации жилого здания.

Если многоквартирный дом расположен в вечной мерзлоте, при его эксплуатации нужно следить за температурным режимом мерзлоты вблизи фундамента, не допуская ее подтопления паводковыми водами.

Периодичность проведения работ

Частота плановых осмотров здания приведена в Приложении № 1 к Постановлению № 170 и составляет следующие периоды:

  • осмотр печей и вентиляционных шахт – 1 раз в год;
  • проверка газоходов от нагревательных колонок горячего водоснабжения – 1 раз в год;
  • осмотр поливочных устройств и водоотводов с крыш домов – 1 раз в год;
  • осмотр и ремонт отопительной системы – 2 раза в год;
  • осмотр мусоропроводов, а также систем горячего и холодного водоснабжения – по мере необходимости.

Периодичность осмотра и ремонта тепловых коммуникаций между зданиями, а также сетей электроснабжения общих помещений и электроплит высокого напряжения, установленных в квартирах, определяется условиями договора с подрядными организациями.

Договор на ремонт и обслуживание заключается между управляющими организациями или жилищными товариществами, с одной стороны, и специальными инженерными службами с другой. Частота осмотра по условиям договора должна соответствовать принятым в регионе техническим регламентам обслуживания зданий с учетом типа почвы и климатическими особенностями территории.

Помимо плановых осмотров, обслуживающая дом организация должна минимум два раз в год подготавливать дом к сезонной эксплуатации – весной проводится подготовка к таянию снега и паводкам, осенью расконсервируется и тестируется отопительная система.

Общее собрание членов ТСЖ вправе закрепить в уставе периодичность уборки общих помещений и придомовой территории, а также частоту осмотра лифтов и мусоропроводов.

Если дом оборудован газовыми плитами, то жилтоварищество обязано заключать договор с городской газовой службой на профилактический осмотр газового оборудования дома и внутриквартирных индивидуальных вентилей не реже, чем один раз в год.

Ответственные организации

Ответственность за правильную эксплуатацию и техобслуживание многоквартирного дома несет организация, выбранная собственниками помещений дома для управления общим имуществом. Такой организацией может являться, согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ:

Выбор обслуживающей организации осуществляется на общем собрании собственников путем ания – за выбранный способ должны проать собственники не менее половины числа всех квадратных метров помещений дома.

Важно учесть, что один жилой дом не может управляться несколькими организациями (п. 9 ст. 161 ЖК), но одна организация может проводить техобслуживание нескольких многоквартирных домов, расположенных на смежных земельных участках.

В целях обеспечения качественной эксплуатации и ремонта коммуникаций жилых домов выбранная обслуживающая организация привлекает сторонних специалистов, имеющих соответствующую лицензию, на основании контракта.

За привлечение к обслуживанию дома посторонних лиц, не обладающих необходимой квалификацией, руководство обслуживающей организации привлекается к административной ответственности, а если неквалифицированное обслуживание привело к авариям, то наступает уголовная ответственность с отстранением от управления домом.

Контроль за выполнением обслуживающими организациями норм законодательства при эксплуатации жилищного фонда осуществляет муниципальный отдел жилищного надзора, осуществляющий периодические плановые проверки состояния дома и финансовой документации УК, а при наличии жалоб или заявлений от собственников возможна внеплановая инспекция или прокурорская проверка.

Эксплуатация многоквартирных домов призвана обеспечить безопасное проживание граждан и длительное сохранение жилых зданий и коммуникаций в пригодном для использования состоянии. Избежать преждевременного износа зданий и привлечения к ответственности можно путем тщательного планирования предстоящих ремонтных работ с учетом федеральных и местных нормативов и требований.

День юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: