Коммунальные платежи в апартаментах москвы

Содержание
  1. Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?
  2. Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:
  3. Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:
  4. Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:
  5. Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:
  6. Квартплата и другие платежи за апартаменты: не забудьте оценить расходы!
  7. Почему стоимость коммунальных услуг выше?
  8. Электричество
  9. Прочие коммунальные услуги
  10. Сервисные апартаменты – это дополнительные расходы
  11. Дополнительный расход — земельный налог
  12. Хорошие новости: не надо платить взнос за капремонт
  13. Апартаменты в Москве или квартира? Журнал ДомКлик
  14. Тип помещения
  15. Регистрация жильцов
  16. Налог на имущество
  17. Коммунальные платежи
  18. Строительные стандарты и инфраструктура
  19. Налоговый вычет
  20. Господдержка
  21. Управлением домом
  22. Соседи
  23. Цена
  24. В каких случаях апартаменты лучше квартиры
  25. Угловая квартира: плюсы и минусы, особенности планировки и отзывы жильцов
  26. Апартаменты на вес золота: как зарабатывают на собственниках-инвесторах
  27. Тарифный беспредел в комплексах апартаментов
  28. Спорная доходность апартаментов
  29. Подытожим
  30. Как управляющей организации правильно установить размер платы за содержание апартаментов
  31. Почему собственник апартаментов не согласился с начислениями платы за ЖКУ
  32. Как УО обосновала правомерность произведённых расчётов платы за ЖКУ
  33. Почему суд первой инстанции потребовал от УО сделать перерасчёт платы для апартаментов
  34. По каким основаниям ВС РФ отменил решение первой инстанции
  35. Запомнить

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Коммунальные платежи в апартаментах москвы

Неопределенность правового статуса апартаментов до сих пор является тем камнем преткновения, который мешает застройщикам строить их в гораздо больших объемах, а покупателям — приобретать этот вид недвижимости для собственного проживания или как объект инвестиций.

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, предназначенными для временного проживания. Вместе с тем, понятие «временное» — достаточно растяжимое. Но раз помещение коммерческое, оно может не соответствовать многим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям и которые (особенно для тех, кто собирается там жить) порой являются существенным преимуществом для проживания.

У зданий, в которых расположены апартаменты, может не быть мест для парковки, только подъездные пути; вокруг может не быть зеленых зон; могут не соблюдаться требования о приближенности к магазинам и детским садам или, наоборот, удаленности от промышленных объектов и т. д. И конечно же, не стоит забывать о том, что в апартаментах, как правило, нельзя оформить постоянную прописку.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

При этом у владельцев апартаментов и тех, кто в них проживает, сохраняются все «минусы», которые есть у коммерческих помещений: коммунальные платежи исчисляются по коммерческим тарифам, то есть могут быть до двух раз выше, чем для жилых помещений. А за долги по коммуналке может быть отключен свет, вода, отопление.

К минусам, доставшимся апартаментам от их коммерческого статуса, можно отнести и размер налога на недвижимость. При исчислении данного налога с жилой недвижимости Налоговый кодекс РФ устанавливает пониженный диапазон ставок от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилого объекта. Кроме того, при исчислении предоставляется вычет по метражу при определении налоговой базы для подсчета: минус 10 кв.

метров для комнаты, минус 20 кв. метров для квартиры и минус 50 кв. метров для дома. На апартаменты никакие вычеты по метражу не распространяются. Минимальная ставка, которая может быть применена при расчете налога, — 1% (а не 0,1%). Как правило, такой минимальный процент ставки налога применяется к тем апартаментам, которые расположены в зданиях гостиничного типа.

Налог на апартаменты, находящиеся в многофункциональных комплексах, может начисляться по ставке от 0,5% до 2%.

Из-за всех вышеперечисленных сложностей апартаменты очень часто стоят гораздо дешевле, чем комната или квартира. Например, если стоимость однокомнатной квартиры в городе-миллионнике может быть около 2,5-3 млн рублей, то цена апартаментов может составлять 1,5 млн рублей.

Приравнивание апартаментов к жилью на законодательном уровне позволило бы решить множество проблем и застройщиков, и покупателей, и даже городских властей, особенно в больших городах, где вопрос с выделением земельных участков в черте города под жилищную застройку стоит очень остро. Однако на федеральном уровне окончательного решения проблемы апартаментов пока нет.

Отвечает управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев:

Покупая апартаменты, вы должны иметь четкое представление об их преимуществах и недостатках.

Преимущества:

1. Обычно цена апартаментов (особенно тех, которые относятся к комфорт-классу) на 10-15% ниже, чем аналогичных квартир. Однако эта разница постепенно нивелируется. Девелоперы выводят на рынок мультиформатные проекты, в которых апартаменты и квартиры продаются по примерно одинаковым ценам.

2. Как правило, апарт-комплексы строятся в районах, которые отличаются выгодным расположением. Если объект находится в промзоне, то чаще всего она вписывается в существующую жилую застройку.

В Москве в качестве таких примеров можно привести столичные районы «Савеловский» и «Фили».

В то же время земельные участки, на которых строят многоквартирные дома эконом- и комфорт-классов, часто располагаются на периферии.

3. Апартаменты могут быть переведены в жилой фонд. Это можно сделать как после сдачи комплекса в эксплуатацию, так и на стадии строительства. В первом случае перевод осуществляет собственник апартаментов, во втором — застройщик.

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Недостатки:

1. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную прописку. Жители могут получить только временную регистрацию, которая не дает права пользоваться многими социальными льготами. Прежде всего, речь идет о проезде в городском общественном транспорте, детских пособиях, доплатах к пенсиям и т. п.

2. Жители апарт-комплексов платят более высокий налог на недвижимость, чем те, кто живет в квартирах. В ближайшей перспективе сумма налога увеличится, поскольку теперь ее будут рассчитывать, исходя из кадастровой стоимости апартаментов.

3. В среднем тарифы на оплату услуг ЖКХ в апартаментах выше, чем в квартирах, поскольку расчет ведется по ставкам для коммерческой недвижимости. Однако с учетом более низкой первоначальной стоимости покупки апартаментов такая переплата компенсируется.

4. Многие апарт-комплексы возводят в соответствии с иными строительными требованиями, чем обычные квартиры.

Это значит, что в некоторых проектах (а иногда и в конкретных апартаментах) могут быть нарушены нормы освещенности или превышен допустимый уровень шума.

Следует отметить, что апартаменты, спроектированные в соответствии с нормами, принятыми для жилых помещений, перевести в жилой фонд гораздо легче.

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

За последние два года ситуация вокруг апартаментов существенно изменилась.

Так, с июля 2015 года законодательно отменили их технический статус в качестве нежилых помещений: теперь им присвоен статус «зданий с жилыми помещениями, предназначенными для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)».

Это значит, что будущих владельцев апартаментов ждут улучшения относительно пользования социальной инфраструктурой района: школ, детских садов, поликлиник.

Следующий этап, который Правительство РФ обещало реализовать в течение 2016 году на законодательном уровне, — это разрешение проживающим в апартаментах на оформление постоянной регистрации. И, наконец, важный шаг, который уже был осуществлен — выдача АИЖК ипотечных кредитов на приобретение апартаментов. Таким образом, шансы быть приравненными к обычному жилью у апартаментов увеличиваются.

Если говорить о текущем положении дел, то в настоящий момент цена на приобретение апартаментов на 10-15% ниже, чем на жилье в стандартных жилых комплексах в той же районе.

Однако оплата проживания, включающая наем, оплату коммунальных услуг для арендаторов и налоги для собственников на 30-40% выше, чем для владельцев обычных квартир.

Кроме того, если расходы на оплату ЖКХ за квартиру превышают определенную долю доходов семьи, то можно воспользоваться субсидией на компенсацию от государства. В случае с апартаментами подобная ситуация исключена.

При сдаче апартаментов внаем стоит помнить, что это легальная аренда. Договоры с арендаторами курирует управляющая компания, которая и несет за это ответственность. Реальная доходность от сдачи апартаментов не так велика: 4-7%.

На итоговую цифру прибыли влияет повышенный налог на апартаменты как на объект коммерческой недвижимости и налог на прибыль от сдачи ее внаем.

В этом как раз и есть существенная разница между арендой апартаментов и обычных квартир, владельцы которых, как правило, не заявляют о своей деятельности в налоговые органы и налоги не платят. Таким образом, сопутствующих расходов у владельцев апартаментов выше, чем у собственников квартир.

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

7 правил, как сделать красивые фото квартиры

Отвечает руководитель департамента продаж новостроек города Москвы и МО VSN Realty Оксана Маторина:

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах сопоставимы с тарифами для коммерческой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, стоимость отопления для владельца апартаментов будет выше на 20-30%, по водоснабжению разница доходит до 20%, но конкретные цифры зависят от региона и управляющей компании.

Покупатель апартаментов должен учитывать и другие особенности. Во-первых, при покупке такой недвижимости нельзя будет получить налоговый вычет.

Второй момент — налоговая ставка, которая на квартиры равна 0,1–0,3%, а на апартаменты составляет 0,5–2% от кадастровой стоимости.

К тому же существует еще один немаловажный нюанс: владелец апартаментов не имеет права сохранить такой объект в качестве единственного жилья, если его имущество было описано за долги.

Вместе с тем, у апартаментов есть и свои плюсы. В первую очередь это выгодное расположение, ведь большинство из них строится в деловых кварталах города. На московском рынке до 65% подобных предложений приходится на ЦАО.

Второй плюс заключается в том, что зачастую апартаменты продаются с готовой отделкой, мебелью и техникой. Такое положение дел удобно для арендодателей и тех, кто заинтересован в собственном «командировочном» жилье.

Желающие провести перепланировку не столкнутся со столь жесткими требованиями, которые характерны для квартир. Немаловажным является и гостиничный сервис, характерный для всех апартаментов.

Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%.

Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв.

метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

Что касается каких-либо ограничений при проживании в апартаментах или сдаче их в аренду — кроме вопроса регистрации, других проблем нет. Есть надежда, что и это ограничение будет снято с принятием нового закона о статусе апартаментов. Поэтому не исключено, что вскоре часть из них перейдет в жилой фонд.

Отвечает старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников:

Такой формат недвижимости обладает гораздо большим количеством преимуществ, нежели недостатков.

Во-первых, комплексы с апартаментами зачастую отличаются лучшим расположением: они строятся недалеко от станций метро, рядом с крупными транспортными артериями города и потому имеют хорошую транспортную доступность.

Во-вторых, стоимость апартаментов на порядок ниже, чем цена на сравнимую по площади квартиру в новостройке, расположенную в том же районе. Разница в цене в среднем достигает 15-20%.

В-третьих, с точки зрения социальной инфраструктуры владельцы апартаментов не будут ущемлены в пользовании муниципальными учреждениями (поликлиниками, школами, детскими садами) — им доступны все те же возможности, что и у владельцев квартир. В-четвертых, важное преимущество апартаментов заключается в наличии гостиничного сервиса, позволяющего получить дополнительный уровень комфорта, переложив часть бытовых проблем на плечи профессионалов.

То, что действительно несколько настораживает потенциальных собственников апартаментов, — это размер счета за коммунальные услуги и налог на недвижимость. В комплексах апартаментов (так как по юридическому статусу они принадлежат категории нежилых зданий) разница в платежах будет выше процентов на 15.

С налогом ситуация та же: он будет выше (налог на квартиры рассчитывается по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья, на апартаменты — от 0,5%).

Однако, с учетом весомой разницы в бюджете покупки, этих сэкономленных средств хватит на оплату «коммуналки» и налогов минимум на два поколения собственников, а в случае, если столичные власти «реабилитируют» апартаменты, приравняв их к жилью, то и беспокоиться будет не о чем.

Текст подготовила Мария Гуреева

Знаете об этом больше? Расскажите нам.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

10 мест в центре Москвы, на которые застройщики положили глаз

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Квартплата и другие платежи за апартаменты: не забудьте оценить расходы!

Коммунальные платежи в апартаментах москвы

Многие застройщики в Москве, Санкт-Петербурге и других городах вместо квартир предлагают купить у них апартаменты по низкой цене.  Но выгодное предложение может в дальнейшем обернуться неприятным сюрпризом.

 Строительные компании обычно не упоминают о размере коммунальных платежей за апартаменты.  Однако счет за коммунальные услуги окажется существенно выше, чем за обычную квартиру.  Разберемся, почему так происходит.

Почему стоимость коммунальных услуг выше?

Внешне апартаменты очень похожи на квартиры.  Однако с юридической точки зрения это – нежилые помещения.  С точки зрения устанавливающих тарифы ЖКХ законов, недвижимость бывает двух видов:

  • жилые помещения (квартиры, дома), в которых постоянно проживают люди. Для них устанавливается льготная стоимость коммунальных услуг.
  • нежилые помещения – коммерческая недвижимость. Предполагается, что ее покупают для ведения бизнеса.  А если собственник извлекает доход – пусть и платит полную стоимость коммунальных услуг.

Являясь нежилыми помещениями, апартаменты относятся ко второму виду – коммерческой недвижимости.  И действительно, многие покупают их для сдачи в аренду.  Но есть и те, для кого они становятся постоянным местом проживания.

  К сожалению, попытки признать апартаменты  местом жительства и воспользоваться льготами по квартплате не приводят к успеху.  Поэтому их владельцы вынуждены платить завышенные суммы за «коммуналку».

  Разница между счетом за обычную квартиру и апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге составляет в среднем 10 – 15 %.

Электричество

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1178 от 29 декабря 2011 года (с изменениями), все потребители электричества разделены на несколько групп:

  • население;
  • приравненные к населению категории, список которых приведен в приложении 1 к указанному Постановлению. В этот перечень входят СНТ, воинские части, ТСЖ и другие объединения граждан.  Особо подчеркивается, что для включения в перечень электроэнергия не должна использоваться ими для коммерческой деятельности;
  • организации ЖКХ;
  • коммерческие потребители и электроснабжающие организации.

Для населения и приравненных к ним категорий Правилами установлен льготный тариф.  К ним применяется понижающий коэффициент от 0.7 до 1 – то есть, начисленная сумма умножается на 0.7 или иной коэффициент, не превышающий единицы, который установлен местными органами власти (пункт 71 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1178).

Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, их владельцы не попадают в категорию «население», для которой установлены льготные тарифы.  Также, они не упомянуты и в перечне лиц, приравненных к населению.  Поэтому никакие льготы при оплате ЖКХ в части электричества оказываются не применимы.

Например, в одном из судебных дел (Определение Московского городского суда от 30 января 2017 года по делу № 33-3958/2017) истец пытался применить к себе тариф «Население».  Основанием требований было то, что он постоянно проживал в своих апартаментах.  Суд, однако, с этими доводами не согласился:  использование нежилого помещения для проживания не изменяет их юридический статус.

Аналогичное решение было вынесено Арбитражным судом Центрального округа (Постановление от 16 июля 2018 года по делу № А54-6031/2017).  Суд указал, что спорное помещение расположено в здании, не являющемся многоквартирным домом.  Поэтому нет оснований применить льготный тариф за коммунальные услуги.

Прочие коммунальные услуги

Другие коммунальные услуги (холодная и горячая вода, канализация, обслуживание мест общего пользования) тоже уплачиваются по полным (не льготным) тарифам.

Интересно, что юридически для целей обоснования квартплаты (платежей за содержание общего имущества  — коридоров, лестничных площадок и т.п.) нежилые здания приравниваются к многоквартирным домам.  Для нежилых домов такого понятия, как «общее имущество  собственников» закон просто не предусматривает.

  Но это не значит, что собственники апартаментов могут не платить квартплату за его содержания. По аналогии используются статьи Жилищного кодекса РФ, которые устанавливают обязанность владельцев квартир содержать общее имущество многоквартирного дома (Постановление Пленума Высшего арбитражного суда № 64 от 23 июля 2009 года).

  Большая часть платежей за коммунальные услуги приходится как раз на эти статьи расходов.  

Однако на размер коммунальных платежей аналогия не распространяется.  Установленные для жилого фонда тарифы ЖКХ оказываются не применимы для апарт-отелей.  Вместо них применяется стоимость «коммуналки», установленная договором  с управляющей компанией (Определение Верховного суда РФ от 15 октября 2018 года № 310-КГ18-16918).

Сервисные апартаменты – это дополнительные расходы

Об оплате управляющей компании стоит упомянуть отдельно.  Ее услуги могут вылиться в значительную сумму, если речь идет о так называемых «сервисных апартаментах».

В некоторых апарт-отелях все помещения предназначены для сдачи в аренду с оказанием ряда дополнительных услуг (уборка, прачечная и т.п.). Они больше похожи на гостиницу, но используются для более длительного проживания.   Стоимость таких дополнительных услуг увеличивает расходы собственника.  Поэтому при покупке (как правило, в инвестиционных целях), нужно учесть это в будущем бюджете.

Дополнительный расход — земельный налог

Для целей строительства дома застройщик, как правило, берет землю в аренду у государства.  В некоторых случаях, строительство может осуществляться и на частной земле.  После завершения строительства участок может быть либо передан в общую собственность жильцов дома, либо продолжит находиться в аренде.

Собственники земельных участков в России обязаны платить земельный налог.

Поэтому если земельный участок под апарт-отелем  выкуплен в собственность (также за счет собственников апартаментов), земельный налог с него будет начислен по коммерческим ставкам.  Более подробно о них вы можете прочитать в статье, посвященной налогообложению апартаментов.

Если же участок не передан в собственность, арендная плата за него также ляжет на плечи собственников апартаментов.

Хорошие новости: не надо платить взнос за капремонт

И все-таки, по одному пункту расходов собственник апартаментов находится в более выгодном положении, чем владелец квартиры.  С недавнего времени с каждой квартиры взимается обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.  Он может перечисляться как в централизованный фонд, так и учитываться на отдельном счете этого дома.

Однако этот взнос установлен только для многоквартирных жилых домов.  В соответствии со статьями 169 и 171 Жилищного кодекса РФ, его уплачивают:

  • собственники жилых помещений (квартир); а также
  • собственники нежилых помещений в многоквартирном доме.

Поскольку апарт-отель многоквартирным домом не является, владельцы апартаментов не уплачивают взнос на капитальный ремонт.

Перед выгодной покупкой апартаментов стоит оценить будущую сумму коммунальных платежей.  Не исключено, что предложенная застройщиком выгодная цена в итоге окажется не такой привлекательной.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Апартаменты в Москве или квартира? Журнал ДомКлик

Коммунальные платежи в апартаментах москвы

Апартаменты внешне выглядят так же, как квартиры: состоят из комнат, ванных, балконов. Но у них есть особенности, которые не каждому подходят. Разбираемся, в чем разница между апартаментом и квартирой.

Тип помещения

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми.

У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания ее покупает и строит дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.

Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Регистрация жильцов

Жители квартир оформляют постоянную регистрацию или «прописку». Если у взрослого в квартире регистрация по месту жительства, он прописывает своего ребенка, никого не спрашивая. 

Владельцы апартаментов регистрируются временно по месту пребывания. Раз в 5 лет такую регистрацию продлевают. Чтобы зарегистрировать ребенка, потребуется согласие всех взрослых собственников. 

Если здание построено на земле под офисы, зарегистрироваться не получится.

Регистрацию спрашивают, когда оформляют документы, выдают кредиты. Иногда она влияет на льготы.

Налог на имущество

Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.

Владельцы квартир платят 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 м2 и платят только с оставшихся метров. 

Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.

Коммунальные платежи

Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.

Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.

Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.

Строительные стандарты и инфраструктура

Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест. 

К жилым помещениям предъявляют строгие требования. Регламентировано все — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.

Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.

Налоговый вычет

Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей. 

За покупку апартаментов вычеты не положены.

Господдержка

При покупке квартиры можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты государственные программы не распространяются.

Управлением домом

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 м2 сильнее влияет на решения, чем собственник 30 м2. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.

А вот в апартаментах — вполне: половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства.

Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Соседи

В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.

В апартаментах можно организовать что угодно, и правила для жилых домов на них не распространяются. Соседи могут шуметь, сколько хотят, сдавать апартамент кому угодно и на любых условиях.

Цена

Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений. Поэтому апартаменты стоят меньше квартир на 10-20%.

В каких случаях апартаменты лучше квартиры

Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.

Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи. 

Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.

Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.

Угловая квартира: плюсы и минусы, особенности планировки и отзывы жильцов

Апартаменты на вес золота: как зарабатывают на собственниках-инвесторах

Коммунальные платежи в апартаментах москвы

Ставший популярным формат апартаментов переживает сейчас проверку на дорогах: как раз начинается эксплуатация проектов, которые начали массового выходить года два-три назад.

Собственники новой недвижимости перешли из статуса «золотые горы от застройщика» в статус «плати и плати». Многие с удивлением узнали, что платить им придется значительно больше, чем было обещано.

Тарифы на энергоресурсы не регулируются так жестко, как в жилых объектах. Да и управляющие компании позабыли о своих обещаниях высокой доходности.

Тарифный беспредел в комплексах апартаментов

Покупатели апартаментов автоматически оказываются в статусе предпринимателей или юрлиц, на которые не распространяется жилищная политика государства, в частности на апартаменты не распространяются жесткие тарифы на энергоресурсы.

Продавцам энергии для населения разгуляться особо не дают – тарифы жестко регулируются государством (в Петербурге этим занимается Комитет по тарифам). Есть нюансы по горячей воде и отоплению, но они носят единичный характер.

В любом случае собственники жилья имеют все инструменты для борьбы с высокими тарифами, если они превышают установленные государством.

Владельцы нежилых помещений таких «льгот» и такого внимания от государства не грозит, так что тарифы им устанавливают продавцы по своим правилам и законам (Верховный суд в 2018 году подтвердил, что жилищные тарифы на апартаменты не распространяются).

Так, в МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» собственники апартаментов платят за киловатт электроэнергии 7,5 рублей. В жилом секторе электричество обходится в 3,5-4,6 рублей.

Владельцы апартаментов возмущаются: застройщик обещал, что тарифы будут выше максимум на 30%, а не почти в два раза.

Ценник дороже и по другим строчкам, а в итоге, по подсчету жителей «WINGS апартаменты на Крыленко», стоимость коммунальных услуг (содержание и ремонт) в апартаментах оказалась выше в три раза, чем в квартире – 91,51 рублей за квадратный метр против 33,95 рублей, соответственно.

Тарифы в жилых (квартира) и нежилых (апартаментах) помещениях

Но если в жилом фонде цены более или менее одинаковы, то в апарт-отелях не совсем. В VALO тариф на электроэнергию, к примеру, составляет 4,85 рублей.

Да, по факту ежемесячный платеж за «номер» выше, чем в квартире аналогичной площадью, но, как рассказал собственник апартаментов в МФК VALO, компания-продавец предупреждала всех клиентов, так что ничего неожиданного в этом не было.

К сожалению, в рекламных целях застройщики нередко не сообщают всей информации, да и, может, не знают, во сколько управляющей компании будет обходиться содержание дома, ибо не имеют аналогичного опыта в прошлом. «Мы не можем устанавливать тарифы сами.

Какой счет нам выставляет «Петроэлектросбыт», то и оплачивает владелец апартаментов», – прокомментировала тарифы Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI, управляет объектами компании).

По ее словам, разница на тарифах 20-30%. «Но стоит учитывать, что в апарт-отелях иные цены на обслуживание. К примеру, у нас влажная уборка холлов, лестницы проводится не раз-два в месяц, как в жилом доме, а каждый час», – добавляет она.

Разница стоимости услуг по управлению и содержанию дома и апартаментов (МФК «WINGS апартаменты на Крыленко»)

Спорная доходность апартаментов

При продаже апартаментов часто фигурируют цифры доходности 20-30%, «вы окупите свои вложения через 5 лет». Гарантия высокой доходности частенько забывается, как только объект начинает работать.

В этом году низкую доходность можно объяснить коронавирусом, но он рано или поздно закончится, и за свои слова придется отвечать.

Кроме того, высокие платежи за обслуживание апартаментов плюс процент со сдачи в аренду, который забирает сервисная компания, приводит к тому, что доходность снижается в несколько раз. И это без учета налогов, которые должен заплатить законопослушный собственник апартаментов.

По словам гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова, к сожалению, высокие расходы собственника апартаментов не способствуют привлекательности этого формата недвижимости, снижают интерес со стороны инвесторов.

Пример из МФК . Почти половина суммы от аренды «ушла» на недоходную часть апартаментов

Подытожим

Формат апартаментов только начинает свой путь в большую жизнь. В этом и следующим году ожидается массовая сдача новых номеров. И проблем, конечно, не избежать.

Покупатель в любом случае должен знать все нюансы этого формата недвижимости, а не только, что это лучший продукт для инвестирования, в котором ЕДИНСТВЕННЫЙ минус – нельзя прописаться. Не единственный.

Как минимум он не очень выгоден для постоянного проживания.

Как управляющей организации правильно установить размер платы за содержание апартаментов

Коммунальные платежи в апартаментах москвы

Апартаменты не признаются жилыми помещениями, а следовательно, к ним применяются тарифы для нежилых помещений. Читайте о том, как собственник апартаментов пыталась оспорить в суде такой подход, и о позиции ВС РФ по вопросам начисления платы за ЖКУ в апартаментах.

Почему собственник апартаментов не согласился с начислениями платы за ЖКУ

В собственности истца находились апартаменты, располагавшиеся в нежилом здании – спальном корпусе оздоровительного комплекса. В состав апартаментов входили жилые комнаты, спальни, кухня, душевая и санузел.

При сдаче здания в эксплуатацию застройщик заключил договор на управление зданием с управляющей организацией, которую затем утвердили собственники нежилых помещений на общем собрании.

При этом общее собрание не рассматривало вопросы о перечне работ и услуг, которые по договору должна оказывать управляющая организация и о размере платы за содержание апартаментов и иных помещений. Повторное собрание, на котором собственники пытались утвердить размер платы за жилищные услуги УО, не состоялось из-за отсутствия кворума.

Поэтому управляющая организация, выставляя счета за содержание и ремонт общего имущества собственников в здании, использовала размер платы, прописанный в договоре между УО и застройщиком. Плата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, начислялась по тарифам, установленным для нежилых помещений.

Собственник не согласился с таким подходом к расчётам платы за ЖКУ и подал иск в суд. Он настаивал на том, что:

  1. В отсутствие утверждённого перечня работ и услуг по договору управления и размера платы за содержание 1 кв.м.

    апартаментов начисления должны производиться исходя из размера платы, установленного органом местного самоуправления.

  2. При расчётах платы за коммунальную услугу по энергоснабжению УО обязана применять тарифы для населения и жилых помещений, поскольку апартаменты предназначены для проживания, а не для ведения предпринимательской деятельности.

    Электроэнергия используется истцом на коммунально-бытовые нужды.

  3. Истец не подписывал договор с УО, следовательно, не имеет обязательств перед организацией по оплате её услуг. Нет между сторонами и договорных отношений по поставке и оплате электроэнергии.

Собственник требовал признать действия УО и применяемые ею тарифы незаконными и обязать организацию сделать перерасчёт платы за ЖКУ, оказанные в апартаментах.Что такое апартаменты и чем они отличаются от жилых помещений

Как УО обосновала правомерность произведённых расчётов платы за ЖКУ

Управляющая организация не согласилась с доводами истца. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников в здании утверждён договором, который заключён между УО и застройщиком.

Договор управления на момент судебного разбирательства был действующим. Его подписали почти 75% собственников помещений в корпусе, где проживает истец, и они не оспаривали размер платы за содержание апартаментов, установленный в договоре. При этом истец договор не подписал и за всё время проживания в апартаментах не оплачивал счета за жилищно-коммунальные услуги.

УО пояснила, что не является исполнителем КУ по энергоснабжению. Услуги по начислению и приёму платежей за электроэнергию УО оказывает по агентскому договору с поставщиком услуги. Следовательно, управляющая организация не может решить вопрос с изменением тарифной группы, по которой ведётся расчёт платы за электроэнергию, потреблённую в апартаментах истца.

К делу привлекли представителя гарантирующего поставщика в регионе, снабжающего здание электроэнергией.

Он пояснил, что истцу принадлежит нежилое помещение, которое не относится к жилому фонду, а здание, где расположены апартаменты, не является многоквартирным домом.

По договору с застройщиком поставщик электроэнергии ведёт расчёт за ресурс по нерегулируемым ценам для тарифной группы «Прочие потребители» 1-ой ценовой категории.Разъяснения ВС РФ о содержании общего имущества в МКД

Почему суд первой инстанции потребовал от УО сделать перерасчёт платы для апартаментов

Решение суда первой инстанции основывалось на том, что в соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, применяются нормы ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ и 44 – 48 ЖК РФ (п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Следовательно, общее имущество в здании принадлежит собственникам нежилых помещений на праве общей долевой собственности, и решения в отношении общего имущества принимаются на общем собрании собственников.

Плата за жилое помещение при этом состоит из платы за содержание жилого помещения, за текущий и капитальный ремонт, и платы за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в здании утверждается на ОСС.

Если собственники такого решения на общем собрании не приняли, то размер платы определяется органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

В здании, где истец владеет апартаментами, собственники помещений не смогли утвердить указанный размер платы. При этом заключённый между УО и застройщиком договор не может заменить решение общего собрания собственников. Поэтому размер платы за содержание и ремонт 1 кв.м. апартаментов должен определяться в соответствии с НПА муниципалитета.

По вопросу применения тарифа на электроэнергию, установленного для населения, суд согласился с ответчиком: УО не является исполнителем коммунальной услуги и действует по агентскому договору с поставщиком услуг. Изменить тариф на электроэнергию УО неправомочна.

Суд первой инстанции частично удовлетворил иск собственника апартаментов, обязав УО сделать перерасчёт платы за содержание и ремонт с применением установленного органом МСУ размера платы для «Жилых домов со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода». Апелляционный суд оставил решение первой инстанции было без изменений.Размер платы за содержание жилого помещения

По каким основаниям ВС РФ отменил решение первой инстанции

Ответчики подали кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ нашла основания для удовлетворения жалобы управляющей организации:

  1. Апартаменты не являются объектом жилищных прав, поскольку они не признаются жилым помещением для постоянного проживания граждан и не отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 15 ЖК РФ).
  2. Все собственники обязаны вносить платежи за содержание и ремонт общего имущества. Эти платежи должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, которые необходимы для надлежащего содержания общего имущества (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
  3. Орган МСУ устанавливает размер платы для содержания помещения в жилом многоквартирном доме, в котором учитываются расходы для содержания жилого фонда. Такие НПА субъектов РФ не могут применяться для расчёта платы в нежилых зданиях.
  4. Договор управления между застройщиком и УО действует до момента заключения собственниками помещений договора с иной организацией или до избрания на ОСС иного способа управления комплексом.

Собственники помещений в здании не утвердили размер платы за услуги управляющей организации, а применять установленную органом МСУ цену к нежилому зданию нельзя. При этом управляющая организация по факту оказывала услуги и проводила работы по содержанию общего имущества собственников.

Следовательно, по мнению ВС РФ, суд первой инстанции должен был при рассмотрении спора установить объём оказанных управляющей организацией услуг, их стоимость и экономическую обоснованность. Поскольку этого не было сделано, ВС РФ отправил дело на пересмотр в суд первой инстанции.Минстрой: Размер платы за жилое помещение индивидуален для каждого МКД

Запомнить

Согласно мнению ВС РФ, организации, которые управляют зданиями с апартаментами, должны учитывать следующее:

  1. Апартаменты не признаются жилым помещением несмотря на то, что в них могут постоянно проживать собственники или наниматели.
  2. К апартаментам не применяются тарифы и цены, установленные для жилых помещений и на содержание общего имущества в многоквартирных домах.
  3. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в жилом и в нежилом здании утверждается на общем собрании собственников помещений.
  4. Размер платы должен быть экономически обоснованным и достаточным для надлежащего содержания общего имущества собственников.
День юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: